中国房地产正处在十字路口，如何走出两难境地？
日期：2022-06-16 11:17:39 / 人气：300
· 这是第4554篇原创首发文章 字数 4k+ ·· 赵燕菁 | 文 关注秦朔小伙伴圈 ID：qspyq2015·中国房地产正处在一个十字路口。地方一再强调避免零碎性风险，房地产就是一个能够的触发点。突如其来的新冠疫情和急剧变化的国际形势，的确对中国经济带来了冲击，但并不是“根底疾病”而是皮内伤。关键还是取决于我们本身的抵抗力。房地产市场转弯：向左？向右？坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”（简称“房住不炒”）政策提出后，如何完成对居民“住”的需求的保证，成爲各类房地产政策追求的中心目的。总结起来，手腕无外乎两类：第一类，政策取向“向左”：建立以租爲主的保证房；第二类，政策取向“向右”：将商品性住房的市场价钱控制在居民可担负的程度。第一类“向左”的方案，我们之前曾经试过。1998年房改之前，就是采用与此相似的住房制度，后果是住房不断处于极度稀缺形态；第二类“向右”的方案正在尝试，后果也已根本显现。从2021年三季度开端，先是土地，后是房地产，价钱呈现片面下跌。但后果是，买房的人不增反减，楼市去化周期被大大拉长，触发了一系列成绩。方案一之所以不可行，乃是由于城市住房是一个家庭最重的资产，其本钱不只仅是建安的造价，同时包括了城市的根底设备（七通一平、教育、医疗等政府提供的公共效劳）的价值在内，后者的价值随着根底设备的继续晋级，而间接表现在不时上升的地价里。城市化是一个政府不时重资产的进程，假如不依托金融制度，政府基本无法取得足够的启动城市化的资本。这就是爲何在1998年房改之前，中国推出的住房制度难以获得成功的缘由。但方案二也不可行。由于商品房并非只是普通商品，而带有一定的金融资产属性。但作爲金融资产，其市场特征是价钱越涨，需求越大；一旦价钱下跌，需求反而增加，这和普通商品的供需特征完全相反。用管理商品市场的方法去管理金融资产，后果往往适得其反。房地产出路：向前看！既然将来的住房制度变革“向左”也不行，“向右”也不行，正确的方向在哪里？答案是“先左后右”。详细讲，就是“先租后售”——首先，少量建立租赁式保证房，以很低的价钱租给城市无房的正式失业人口（在城市失业且交纳团体所得税和五险一金），确保一切正式失业人口住有所居；其次，到达一定年限后（比方10~20年），依照本钱价钱，将租赁式保证房停止房改，将房租转爲按揭，待补足差额后，成爲完全产权的商品房。在这一进程中，政府发出建造保证房的本钱，家庭完成重资产积聚，进而分享城市公共效劳改良带来的继续溢价。而完成重资产的家庭会成爲拉动消费的微观支持，扩展本地消费市场，爲公司发明需求，爲政府带来税收。这种“从保证房进，从商品房出”的制度设计，可以以为是一次“新房改”，其最大的益处是处理了住房的融资成绩——首先，由于租金是十分波动的现金流，自身就是牢靠的抵押品，政府可以在建造保证房前，经过将租金抵押取得建造保证房的资金；其次，由于最终保证性住房可以从高房价的商品房市场平安加入，爲保证房提供融资就变得十分平安，而且商品房价钱越高，与保证房之间的本钱落差越大，这种投资就越平安。而投资越平安，融资的本钱（利息）就越低。在目前短少平安资产、经济增速面临较大下滑压力的环境下，保证房是一种远比基建更平安的投资。假如我们把“租”复杂了解爲“住”，把“卖”复杂了解爲“炒”，“房住不炒”就不是在“住”和“炒”之间二选一，而是应用“炒”处理“住”。“炒”就不再只是一个负面词汇。“先租后售”的条件，就是商品房价钱和保证房价钱之间必需有足够落差。这就意味着商品房价钱越高，保证房融资才能越强。高房价就不再是住房需求处理的成绩，而是处理住房成绩的条件。相比“只租不售”，房地产对其他商品的消费也有着潜移默化的影响。新房改：谁受损？谁获益？作者：天辰娱乐官网
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