编辑:黄宇最大的央企开发商保利发展，可以直接称为未来最大的开发商。中指院数据显示，今年1-6月，保利发展实现全口径销售额约2366亿元，同比增长12.5%，比第二大的万科高出近348亿元，位居行业第一。去年排名第一的碧桂园排名第五，陷入危机的融创前十，恒大下滑严重。不出意外的话，保利发展很有可能夺得今年房地产销售榜第一名，这将是这家公司首次摘得年度销售桂冠。6年前，保利发展前董事长宋广菊定下了两到三年内“重返前三”的目标。那个时候，民营房企正在大踏步前进。即使作为“央企地产商一哥”，保利发展也未能如期实现目标。到2021年，当刘萍接任主席时，它仍然被挡在前三名之外。6年后，保利发展不仅轻松实现了“重返前三”的目标，还超越碧桂园和万科登顶。今年以来，在房企销售冠军的位置上越来越稳固。在房地产行业的马拉松中，成立31年的保利发展终于成为了领跑者。在房地产行业低迷的背景下，很多人认为保利的发展几乎是以“持平”的姿态冲到了行业前三，但事实真的有那么简单吗？外部环境对同行的影响固然是一大因素，但能够在这场行业危机中“活得更好”也是保利自身发展的能力。除了央企带来的优势，一二线城市相对靠前的城市布局、稳定的内部管理团队和投资管理策略也是保利发展排名上升的重要原因。韩毅智库指出，保利发展作为头部央企，已经具备规模效应。同时，保利核心城市群和高能量城市的战略布局，使得土储资源价值更高，有助于锚定业绩增长。超车记录“我觉得房地产行业是一场马拉松。我们曾经更快，我们曾经更年轻。"因保利发展规模增长缓慢而承受压力的宋广菊在2017年5月召开的股东大会上感叹。作为老牌央企，保利的发展曾经有过辉煌。2012年首次迈入千亿门槛，行业排名第三。但2012年之后，恒大、碧桂园、融创等民营房企发展迅猛，保利发展始终没有进入前三。除2015年跌至第六位外，保利发展的销售排名常年保持在第五位。2019年之前，房地产行业还处于“规模为王”的阶段，认为“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”当时所有优质资源都集中在大型房企。在此背景下，保利发展也树起了一面旗帜。宋广菊在2016年股东大会上表示，保利发展将在未来两到三年内重返行业前三。但当时保利的发展存在很多不足，比如拿地少，项目周转慢，总资产运营效率低。时任保利发展总经理的刘平曾坦言，由于城市布局、周期性策略等因素，保利发展与“碧万恒”确实存在差距。在此期间，保利发展未能下沉到广大三四线城市享受棚改和去库存红利。“只要人有梦想，总会实现的。”宋广菊曾表示，保利的发展总规模重返前三是一个目标，实现这个目标的方式有很多，除了常规扩张，还可以通过收购、兼并、整合。但实际情况是，保利发展不仅未能在原定时限内“重返前三”，也未能实现2019年实现销售额5000亿元的目标。延迟一年后，2020年签约金额5028.48亿元，但与碧万恒销售额突破7000亿元相差甚远。就在外界和保利发展自己都认为“重返前三”的期限将再次延长的时候，2021年下半年房地产行业突如其来的危机让房企格局重新洗牌，保利发展迎来了自己的“最好时代”。“当时布局有限，土地持有量小，杠杆小。现在这一切都成了优势。”保利发展某城市公司负责人告诉记者，在行业新周期下，过去的缓慢，现在已经趋于平稳。该负责人提到，在19年前的高增长阶段，保利也有50%左右的增长，但还是比前几个慢。当时努力加大下沉力度，但选择的区域是长三角和珠三角城市。当时力度有限，现在看来避免了落入更多低能城市。事实也是如此。2021年，恒大爆发流动性危机，保利发展从多年不动的销售排名第五向前迈进。2022年初，在保利发展2022年度工作会议上，接替退休的宋广菊出任保利发展新任董事长仅半年的刘平，提出了“力争三分之一”的目标，释放了积极成长的信号。这一年，保利发展全年销售额达到约4573亿元，虽然也因行业整体低迷而同比下降15%。但由于Vivanco和融创的跌幅较小，晋升至第二位，仅次于碧桂园。自此，保利发展冲击行业第一的趋势越来越明显。今年1月起，保利发展超越碧桂园成为行业全口径销售榜冠军，连续6个月累计销售额排名第一。时机有时比努力更重要。与带着未能“重返前三”的遗憾退役的宋广菊相比，55岁的刘平无疑要幸运得多。先天优势能成为地产行业新第一，保利发展已经具备的规模优势是基础。众所周知，虽然多年未能重返前三，但保利发展一直稳定在前五的位置，长期加冕“央企第一大开发商”，遥遥领先中海地产、华润置地、招商蛇口等央企。2021年，房企销售额达到顶峰，保利发展全口径销售额约为5349.29亿元，排名第四，中海地产、招商蛇口、华润置地分别为3695亿元、3268.34亿元、3158亿元。这三家公司与保利的差距明显，都在1000亿以上，甚至2000亿以上。除了规模优势，保利开发的土储结构也是其顺利推广的先天优势。保利发展多年来专注于核心城市布局，一直坚持“核心城市+城市群”战略。在行业调整过程中，这种布局模式可以保持其销售弹性。2021年，保利发展重点布局的38个城市销售贡献为86%，同比提升8个百分点；珠三角和长三角的销售贡献为56%，同比上升3个百分点。同时在26个城市销量排名第一，在51个城市排名前三。同时，随着房地产行业进入下行周期，一直被贴上“保守”标签的央企开发商身份成为保利发展的有力背书，主要体现在品牌效应和融资优势上。所谓品牌效应，就是保利开发的央企开发商的品牌给其销售带来了直接的帮助。有业内人士指出，去年保利发展之所以能够保持销售额的增长，重要原因是其央企身份让买家对其产生了信任。从今年上半年的销售增长数据也可以看出，相比其他房企，央企表现出了明显的韧性。华泰证券研报指出，今年1-6月，百强房企中央企累计销售额同比增长27%，而民营房企增速为-27%。招商证券分析师赵可表示，就目前的市场销售而言，中央国企的表现好于混合所有制房企，甚至好于民营企业。“如果全球销量仍然保持小正增长的弱β特征，那么分化还会继续，并进一步放大。”除了品牌效应，央企开发商的身份也为保利的发展带来了低成本、畅通的融资渠道。相反，融资困难甚至停滞才是民营房企最大的困境。保利发展投资一位负责人表示，“我们从来不担心拿不到融资，但会争取周期更长、利息更低的资金”。2022年，保利发展加大直接融资比重，共发行113亿元公司债和150亿元中期票据，总规模同比增长40.72%，直接融资平均成本2.88%，为同业最低。截至2022年末，保利发展有息负债规模3813亿元，同比增长12.74%，增速在“三条红线”要求内稳步增长。综合融资成本约为3.92%，比上年末下降0.54个百分点。中信证券指出，保利发展具有双重融资优势，一方面是其经营和强大股东背景保证的信用优势，另一方面是不依赖美元债市场、不受汇率波动影响的存量债务结构优势。此外，去年11月，时隔多年的a股市场股权再融资全面开启，保利发展成为首批受益房企。截至6月27日，仅有5家房企获得证监会核准注册，保利发展是其中之一。预计募集资金总额将达到125亿元，将用于项目开发和补充公司流动资金。资金是拿地的基础，拿地是保利开发销售持续增长的前提。100亿股的定增，在抑制杠杆率上升的同时，打开了保利进一步提升市场份额的空间。在融资的先天优势下，保利发展从2020年开始在拿地上发力，尤其与当时大多数同行选择减少拿地的情况形成鲜明对比。2020年，保利发展拿地金额达2353亿元，同比增长51%，拿地强度由2019年的33.7%提升至46.8%(拿地金额占当年销售额的比例)。2021年，随着房地产行业整体陷入危机，许多房地产企业已经暂停拿地，但保利发展继续保持一定的投资实力。全年拓展项目145个，仅比2020年减少1个。新增容积率2722万平方米，扩容金额1857亿元，分别仅下降15%和21%。在加大拿地的同时，保利发展并没有在当时竞争激烈的第一轮集中供地中盲目追求高价。而是在二、三批土地供应热度降低，市场回归理性的情况下，迅速加大投入，收购广州、南京、厦门等溢价率较低的地块。数据显示，保利发展2021年扩建楼面地价为6821元/平方米，同比下跌8%。保利发展因此花了更少的钱获得了更多的价值。中指院数据显示，2021年保利发展拿地金额约1272亿元，少于碧桂园(1397亿元)和万科(1274亿元)，但全口径货新价值约4287亿元，超过万科和碧桂园近千亿元，位居第一。2022年，土地市场更加冷清，但保利发展依然保持着强劲的投资，很多核心地块都是低价买入。数据显示，2022年，保利开发新扩建项目91个，总地价1613亿元。虽然同比下降13%，但投资强度为35.3%，仍高于2019年。此外，在中指院2022年全口径新增增加值排行榜中，保利发展以2240亿元的增加值排名第一。在投资策略上，一方面，保利发展坚持聚焦“核心城市+城市群”，2022年核心38城扩张量占比98%；另一方面，我们坚持以住房为重点的扩张战略。报告期内，新建商品住宅成交量占比93%，同比上升8个百分点。今年以来，随着行业最困难的时候，很多暂停拿地的房企开始回归土地市场，但整体拿地依然谨慎，核心城市优质地块争夺激烈。凭借资金优势，保利的发展依然强劲，足以争夺优质土地。保利发展总经理周东立在3月份的业绩会上表示，公司资金储备雄厚，总部资金调配能力强，可以同时参与多个城市和项目的投标。“今年我们参与了北碚、杭州等热门城市几乎所有热门地块的报名，也是侥幸拍了几个。下半年，我们将专注于热门地块，我们也会对其他区域进行一些精细化研究，力争充分利用全年的投资，”保利发展的一位投资官员表示。在行业整体投资热情不高的背景下，保利上半年拿地金额较去年同期仍实现高增长。中指院数据显示，今年上半年保利发展拿地金额约400亿元，同比增长约63%。然而，即使在高能量城市集中了丰富优质的土壤储备，在楼市始终低迷的情况下，保利为了扩大销售规模，也频繁使用以价换量的策略。这一点在2022年相当明显，广州、武汉、长沙的楼盘都有大规模的价格优惠。为了提高管理能力，保利内部也在调整。据了解，去年年底，保利发展合并了一些地产一级子公司，从34家减少到32家。同时，今年也对各子公司的销售质量提出了更高的要求，更加注重对化转型、盈利和结构调整能力的考核。在扩大规模的同时，保利发展的盈利能力也在接受考验。2022年归母净利润183.47亿元，同比下滑33.01%，为2016年上市以来最大跌幅。“多年来，保利发展内部有一个传统:‘上半年周六不保证休息，下半年不保证休息’。现在虽然是行业第一，但我们大部分员工还是保持着这个习惯。”保利发展一位内部人士表示。保利发展作为央企，在竞争激烈的行业中做到了规模第一。然而，在利润考核越来越严格、越来越紧迫的当下，如何稳定和反弹利润，仍将是对以刘平为代表的管理层的更大考验。