图片来源@视觉中国 文 | 空间秘探，作者 | 熊初墨 一位地产圈的小伙伴通知我，去年地产圈在“还债”上成绩上比拟有压力，往年以来，则变为特别有压力。 房企还债，“展期”会谈 7月14日，光大证券股份无限企业发布关于华夏幸福基业股份无限企业企业债券风险处置停顿状况的报告。报告内容概括一下就是，截至2022年6月30日，华夏幸福累计未能如期归还债权金额算计461.25亿元。《债权重组方案》中金融债权已签约完成债权重组的金额累计爲1186.03亿元。接上去，将持续实行《债权重组方案》，转让股权或许卖一些资产持续还债。 往年以来，不少房企包括TOP30强，似乎都在爲“还债”的事情操心。除了华夏幸福，最近比拟操心的还有富力以及宝龙。 先说富力。这几年富力不断背负着较爲繁重的债权压力，其中10笔美元债总额就有300多亿元。10笔美元债的总存续金额达约49.44亿美元（约合331.84亿元），其中往年内到期的有3笔，未归还余额约爲12.6亿美元，最近一笔到期日爲往年7月13日，需归还金额约爲6.09亿美元。 再看宝龙。千亿军团的宝龙这几年不断稳步开展，但往年也有66亿元的债权展期。宝龙境外债的展期方案日前流出：7月15日到期、本金爲6亿元的“19宝龙02”展期一年，到期日付5%本金，6个月后领取15%，一年后领取80%，质押子企业无锡嘉御置业100%股权作爲增信措施。同时，关于将于8月回售的两笔本金余额都爲10亿元的债券，以及10月3日到期的一笔1亿美元私募债，均方案展期。上述拟展期的境内内债券，利息和本金算计约爲66亿元人民币。7月4日，宝龙召开投资者会议。总裁许华芳以及CFO廖明舜向投资人致歉，并阐明了当下窘境：再融资被掐断，去年四季度至今偿债200亿元，在往年下半年还面临等额于70亿元人民币的公募债权；努力出售资产但未达预期，疫情影响销售受阻，救市政策传导上去需求工夫。 努力融资，卖资产 依据亚洲旅宿大数据研讨院监测的数据，2021年中国房企到期债权规模估计将达12448亿元，同比增长36%，往年估计超越1.5万亿元，行业偿债压力骤升，从目前债券规模看，房企债权增速顶峰至多还要维持3-5年。 正因如此，往年以来，地产商更是采取各种途径融资、发债，下半年刚开启的7月，有此类音讯的房企就多达数十家。华裔城发行20亿元中期票据；保利开展也简直在一致工夫拟发行20亿元中期票据；上海临港7月13日完成发行6亿企业债券，票面利率2.95%；建发地产拟发行3.70亿元企业债，期限6年，票面利率询价区间爲3.00%-3.80%；上海张江集团拟发行14亿元企业债，7月18日起息；福建漳龙集团拟发行5亿美元初级绿色票据，息票率4.80%…… 但是并不是一切的房企都能融到资，发成债。以宝龙爲例，2021年， 在不少百强房企销售疲软的背景下，宝龙的成果相当不错，完成合约销售额1012.27亿元，同比添加24.13%，晋级千亿房企之列，光商业综合体项目就停业22个。 但即便如此，宝龙的融资之路却并不顺畅，宝龙在去年底新增发行两笔美元债，辨别是2024年到期的1.5亿美元6.25%优先票据，以及2025年到期的1.35亿美元5.95%优先票据，成爲多数可以发行美元债的民企。而在境内融资方面则屡屡受挫。去年4月发行15亿元企业债后，宝龙在境外债券发行方面近乎凝滞，无法“借新还旧”。债券融资不畅，宝龙也曾尝试过发行REITs。宝龙原计划成立宝龙商业房地产投资信托基金，于港交所上市，处理自持商业的担负。不过，2月28日，港交所官网显示，宝龙房托基金提交的招股书生效。 融资不畅，补血不成，还有一个方法就是“放血”卖资产。宝龙的管理层曾表示，将会经过转让资产包以归还债权。拟出售的资产包，包括长租公寓、写字楼等商业地产，位于杭州、上海、南京、天津等一二线城市，货值大约150亿元至200亿元。此外，企业还有39个没有抵押的商场和酒店，货值约250亿元，可做抵押存款业务。不过，这局部商业地产的处置速度不及预期。据报道，宝龙曾与中国华融洽谈，出售位于杭州市滨江区的写字楼，开价从近30亿元降至19亿元，到如今仍未达成买卖。往年5月，宝龙一口吻在阿里法拍平台上架了上海、杭州、海口等地宝龙广场的局部商业资产，也没卖出去。 什麼好卖，什麼难卖 其实，疫情以来的三年，大宗买卖市场不断火爆。疫情的非确定性加上房地产下行态势，卖方市场资产处置十分活泼，买方市场其实也有不少“抄底”投资方。 什麼好卖？以上海爲例，上半年上海办公物业成交占比大增，很多都是实业巨头豪气抄底。 5月下旬，“羊绒大王”鄂尔多斯发布公告称，与控股子企业电冶集团拟以总计约26.7亿元的代价，购置位于上海市静安区苏河湾板块的写字楼，用于商业、办公和综合效劳。 6月中旬，煤炭巨头兖矿动力发布公告称，拟出资8.61亿元对山东动力大厦上海无限企业停止资产扩股。后者的次要资产爲一宗位于上海市静安区的土地运用权，兖矿动力方案在此新建上海区域总部大厦； 6月下旬，“内贸集运龙头”中谷物流发布公告称，拟以29亿元的买卖对价收买上海赢湾100%股权，若买卖顺利完成，中谷物流将直接持有上海佳兆业金融中心的全部产权，局部区域将作爲办公用房运用。据悉，该物业位于上海陆家嘴国际商务区中心区域，紧邻多家金融机构。 据统计，2022年上半年，上海大宗买卖市场共录得26笔、合计328亿元成交，比照2021年同期下跌2.5%。办公物业成交增长分明，在整个大宗买卖市场上占比到达64%，这一占比程度较2021年全年近乎翻倍。 什麼难卖？地产酒店、中央老酒店不太好卖。在亚洲旅宿大数据研讨院出品的《2022年6月亚洲（中国）酒店开展报告》中，依据监测名录，仅是6月就有14家酒店资产处于拍卖、转让、流拍、关店形态，他们面前的大宗物业拥有者大局部是地产集团。